Mieszkania i domy
Dąbrowa Górnicza, Sosnowiec, Katowice, Będzin, Czeladź
Każdego dnia na rynku
nieruchomości przeprowadzanych jest wiele transakcji. Osobom spoza branży często wydaje się, że to nic skomplikowanego. Sprzedaż
mieszkania lub
domu, zakup
mieszkania lub
domu- z pozoru nic skomplikowanego. W większości przypadków problem zaczyna się dopiero w momencie gdy osoba chcąca dokonać transakcji na rynku
nieruchomości ma już wszystko czego potrzebuje (
mieszkanie,
dom na sprzedaż lub pieniądze na koncie na zakup
nieruchomości lub prawa do niej). W jednej chwili pojawia się mnóstwo pytań na które nie sposób jest uzyskać konkretne odpowiedzi z książek lub internetu, gdyż prawo i ustawy je regulujące są nieustannie zmieniane. Czasami kierowanie się nieaktualnymi nawet o 2 dni przepisami może nas kosztować bardzo wiele. Sprawa jest na tyle delikatna, że w przypadku chęci przeprowadzenia samodzielnie transakcji dla sprzedającego lub kupującego warto by było dokładnie przeanalizować kilka ustaw i wyciągnąć z nich właściwe wnioski. Te czynności powinny zostać wykonane nawet w przypadku całkiem jasnej sytuacji prawnej. Nie zapomnijmy jednak, że bywają i sytuacje kiedy niedopatrzenia podczas transakcji, która wydawała się pozornie oczywista wychodzą dopiero po podpisaniu
aktu notarialnego albo po latach od czasu gdy umowa została podpisana. W związku z powyższym i w Polsce świadomość zawodu
pośrednika wśród społeczeństwa rośnie. To proces długotrwały, jednak na rynku
licencjonowani pośrednicy (po kierunkowych studiach, praktykach oraz zdanym egzaminie państwowym) są coraz bardziej cenieni. Korzystanie z usług
licencjonowanego pośrednika zapewnia klientowi maksimum bezpieczeństwa przy transakcji. Poza wiedzą, którą
pośrednik dysponuje ma on również obowiązek posiadać wykupione ubezpieczenie, które w razie potrzeby pokryje szkody. Oczywiście na rynku bywają i
pośrednicy, którzy nie są godni polecenia i nie wywiązują się należycie ze swoich obowiązków. W każdej branży i profesji tak bywa. Dlatego też wybór właściwego
biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przy sprzedaży/zakupie
mieszkania lub
domu zależy jedynie od Państwa.
Dla osoby kupującej lub sprzedającej
mieszkanie lub
dom oczywiste jest otrzymanie, bądź też przelanie gotówki. Sytuacja w tym przypadku nie ogranicza się jednak tylko do kwoty transakcyjnej. Potrzebna jest jeszcze wiedza kiedy, ile i komu płacimy za to by transakcja była ważna w świetle prawa.
Poniżej przedstawiamy jedynie kilka informacji o dodatkowych opłatach podczas transakcji na
rynku nieruchomości. W przypadku poniższych opłat skupiamy się głównie na sytuacjach o jasnym i „czystym” stanie prawnym na rynku
mieszkaniowym (
domy,
mieszkania).
Taksa notarialna
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z 28 czerwca 2004 r.(Dz.U. Nr 148, poz. 1564 z późn. zm.)
Koszty sporządzenia
notarialnej umowy sprzedaży spoczywają zwyczajowo na kupującym. Przy sporządzaniu
aktu notarialnego sprzedaży
nieruchomości lub prawa
wieczystego użytkowania gruntu jest zależna od wartości przedmiotu transakcji. To, ile będziemy musieli zapłacić
notariuszowimożemy sprawdzić w odpowiednim rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości.
do 3 000 zł - 100 zł
powyżej 3 000 zł do 10 000 zł - 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3 000 zł
powyżej 10 000 zł do 30 000 zł - 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10 000 zł
powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30 000 zł
powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1 010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60 000 zł
powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł - 4 770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
powyżej 2 000 000 zł - 6 770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o
podatku od spadków darowizn nie więcej niż 7 500 zł.
Większość przeprowadzanych w Polsce transakcji
mieszkaniowych mieści się w widełkach od 60 tys. zł do 1 mln zł. Tak więc jeżeli wartość
mieszkania mieści się w tym zakresie to maksymalna taksa notarialna wyniesie 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 tys zł. Do tej kwoty zostanie również doliczony podatek 22% VAT (gdyż notariusz jest płatnikiem). To, czy
mieszkanie jest nowe, czy używane nie wpływa na wysokość
taksy notarialnej.
Za sporządzenie aktu umowy dotyczącej ustanowienia
hipoteki zabezpieczającej lub sprzedaży
własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
mieszkalnego oraz innych praw spółdzielczych wysokość opłaty
notarialnej dzieli się przez dwa (1/2 taksy notarialnej). Podobnie w przypadku zakupu
budynku mieszkalnego jednorodzinnego (§ 6 pkt 16), samodzielnego
lokalu mieszkalnego (§ 6 pkt 16) lub
działki budowlanej objętej aktualnym
planem zagospodarowania przestrzennego (§ 6 pkt 17), za sporządzenie
aktu notarialnego zapłacimy połowę (1/2) kwoty
taksy notarialnej, jaka wynika z wartości
nieruchomości.
Wyniki, które otrzymamy kalkulując
taksę według powyższych wytycznych to opłaty maksymalne. W zależności od tego jaką kwotę przyjdzie nam zapłacić za każdą z usług u
notariusza kwoty mogą być negocjowane. Szczególne podstawy do negocjacji mamy w przypadku wykonania dwóch umów w formie
aktu notarialnego u jednego
notariusza-
przedwstępnej i końcowej sprzedaży, dotyczących tej samej
nieruchomości. Nie można zapomnieć, że w
kancelarii notarialnej musimy rozliczyć się w gotówce.
Za sporządzenie
aktu notarialnego ustanawiającego
hipotekę w celu zabezpieczenia
kredytu bankowego udzielonego na
budownictwo mieszkaniowe, zakup
domu mieszkalnego lub
lokalu mieszkalnego albo na działalność gospodarczą wysokość opłaty
notarialnej dzieli się przez cztery (1/4
taksy notarialnej).
W przypadku chęci podpisania
umowy notarialnej z obcokrajowcem nie znającym języka polskiego, powinniśmy skorzystać z usług tłumacza przysięgłego.
Notariusz wymienia na każdym sporządzonym dokumencie wysokość pobranego wynagrodzenia,
podatków i innych
opłat, powołując podstawę prawną. Strony
czynności notarialnej odpowiadają solidarnie za wynagrodzenie należne
notariuszowi. Należy pamiętać, że wyżej przedstawione
stawki taksy notarialnej to kwoty maksymalne.
Podatek od czynności cywilnoprawnych
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2000 r. ( tekst jedn. Dz.U.2007.68.450
Kiedy kupujemy
mieszkanie,
dom lub
działkę (
nieruchomość albo
ograniczone prawo rzeczowe) na
rynku wtórnym będziemy również zobowiązani zapłacić
podatek od czynności cywilnoprawnych wynoszący 2% wartości rynkowej
nieruchomości (pobierany gotówką przez
notariusza).
Podatek od czynności cywilnoprawnych będziemy musieli również zapłacić w przypadku gdy kupujemy np.
mieszkanie od dewelopera, który nie jest płatnikiem VAT. Taka sytuacja jednak zdarza się bardzo rzadko.
Poniżej dwa przypadki, kiedy nie płacimy
podatku od czynności cywilnoprawnych (
PCC):
Jeżeli sprzedaż jest na podstawie przepisów
ustawy o gospodarce nieruchomościami, np. wykup
mieszkania komunalnego.
-Jeżeli kupujemy
mieszkanie (rzadziej
dom) od spółdzielni, czyli na rynku pierwotnym na
prawie spółdzielczym własnościowym. Nie płacimy w ogóle
podatku od czynności cywilnoprawnych.
Ustawodawca stronom pozostawił decyzję o tym, kto ma płacić podatek i przepisy nie regulują tej kwestii. Zapłacić może sprzedający lub kupujący, w zależności od ustaleń między stronami. Mimo to odpowiedzialność ciąży solidarnie na stronach
umowy notarialnej (osobach fizycznych, prawnych i jednostkach organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej- art. 5). Oznacza to, że jeśli
podatek nie wpłynie, urząd skarbowy może się go domagać w pełnej wysokości od kupującego lub sprzedającego. Zależy tylko od woli urzędników którą ze stron wybierze. Przy umowie kupna-sprzedaży podatek zwyczajowo płaci kupujący (art. 4). Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej
własność.
Podatek od czynności cywilnoprawnych zapłacimy w kancelarii, po podpisaniu
aktu notarialnego.
Notariusz sam dokona wpłaty kwoty na rachunek właściwego urzędu skarbowego.
Wartość rynkowa przedmiotu
czynności cywilnoprawnych jest określana na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami
majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
W przypadku gdy podatnik nie określił wartości przedmiotu
czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego jest według oceny organu podatkowego nie odpowiadająca
wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania. Organ podatkowy poda również wartość według niego stosowną, oszacowaną na podstawie własnej, wstępnej oceny.
Podatek od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki
W większości przypadków kupując
nieruchomość zaciągamy na nią kredyt. Niestety oznacza to kolejne opłaty, w tym także
podatkowe. Ważne tu będzie, czy np.
mieszkanie ma założoną
księgę wieczystą, czy też nie. W przypadku
mieszkania bez
księgi wieczystej, poza prowizją bankową, obowiązkowymi ubezpieczeniami będziemy musieli również zapłacić
podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki. Jego wysokość będzie uzależniona od kwoty zabezpieczonej
wierzytelności.
Podatek od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki zwykłej na zabezpieczenie
wierzytelności istniejących wynosi 0,1% kwoty zabezpieczonej
wierzytelności, za ustanowienie
hipoteki kaucyjnej na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej przyjdzie nam zapłacić 19 zł. Tą kwotę będzie trzeba uiścić dodatkowo, pomimo opłacenia powyższego
PCCod transakcji.
VAT
W przypadku gdy sprzedającym jest firma, może się zdarzyć, że zamiast
podatku od czynności cywilnoprawnych zapłacimy
podatek od towarów i usług. W żadnym jednak przypadku
podatki te się nie kumulują. Albo zapłacimy
podatek od czynności cywilnoprawnych, albo
VAT.
Podsumowując- gdy kupujemy nowe
mieszkanie lub
dom od dewelopera, który jest płatnikiem
VAT, oprócz ceny będziemy zobowiązani zapłacić 7-proc.
VAT (zgodnie z ustawą o
podatku od towarów i usług w okresie od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej do końca 2010 r. stosuje się stawkę
VAT w wysokości 7 proc., m.in. w odniesieniu do obiektów
budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem
lokali użytkowych).
Opłaty sądowe
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. (Dz.U. z 2005 r. nr 167, poz. 1398)
Notariusz pobierze też
opłaty sądowe. Opłata za samo założenie
księgi wieczystej to 60 zł i jest ona niezależna od opłaty za wniosek o dokonanie w niej wpisu
własności,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub
użytkowania wieczystego. Za wniosek o wpis w
księdze wieczystej prawa własności,
ograniczonego prawa rzeczowego lub
użytkowania wieczystego przyjdzie nam dodatkowo zapłacić 200 zł. Gdy mamy do czynienia z zakupem na kredyt za wpisy
hipotek do
księgi wieczystej notariusz pobierze również 200 zł od wpisu. Banki udzielające kredytów zwykle wymagają 2 wpisów w
księgach wieczystych:
hipoteki zwykłej na
zabezpieczenie kapitału oraz
hipoteki kaucyjnej na
zabezpieczenie odsetek i kosztów kredytu. Opłata za wniosek o
wpis w księdze wieczystej jest nie zależna od
ceny nieruchomości. Ponadto za złożenie wniosków
notariusz pobierze od nas
taksę notarialną. Opłatę należy uiścić w kancelarii po podpisaniu
aktu notarialnego, który zawiera wniosek o wpis nowego właściciela
nieruchomości bądź prawa do niej w
księdze wieczystej.
Jeżeli chcemy
wykreślić wpis z księgi wieczystej musimy się liczyć z opłatą za tego typu wniosek wysokości 100 zł (np. gdy chcemy
wykreślić hipotekę z księgi wieczystej).
W przypadku gdy składamy wniosek o wpis zmiany treści
ograniczonych praw rzeczowych w
księdze wieczystej płacimy 150 zł.
Odpisy aktu notarialnego
Wniosek o wydanie na podstawie akt: odpisu (np.
odpisu aktu notarialnego) , wypisu, zaświadczenia, wyciągu, innego dokumentu oraz kopii, a ponadto wniosek o wydanie
odpisu księgi wieczystej podlega opłacie kancelaryjnej - za każdą stronę wydanego dokumentu 6 zł plus VAT, (7,32 zł brutto) za 1 stronę. W zależności od danej sprawy akt może mieć nawet do kilkunastu stron, więc koszt rośnie z każdą kolejną stroną, ponadto kupujący potrzebuje kilku odpisów. Przy transakcjach na duże kwoty nie są to duże koszta, jednak musimy je również brać pod uwagę.
Podatek dochodowy od osób fizycznych
Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o
podatku dochodowym od osób fizycznych. (Dz.U.00.14.176 z późniejszymi zmianami).
Osoby fizyczne (art. 3), jeżeli mają miejsce
zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródła przychodów (art. 10).
Sprzedaż nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa oraz
prawa wieczystego użytkowania gruntów będzie obciążona tym
podatkiem, jeżeli:
Nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej,
Została dokonana przed upływem 5 lat od nabycia lub wybudowania
nieruchomości, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Datą nabycia
nieruchomości jest data podpisania
aktu notarialnego sprzedaży
nieruchomości, natomiast datą wybudowania jest dzień
oddania budynku do użytkowania określony w decyzji, w sprawie pozwolenia na użytkowanie
obiektu budowlanego.
Wysokość
podatku (art. 30e) wynosi 19% uzyskanego przychodu pomniejszonego o koszty sprzedaży (nabycia)
nieruchomości. Przychodem (art. 19) ze sprzedaży są kwoty należne, a nie faktycznie otrzymane, a więc przychód powstaje z chwilą podpisania przez obie strony umowy sprzedaży, niezależnie od tego, kiedy nastąpiła zapłata. Do kosztów uzyskania przychodu (art. 22 ust. 6c) zalicza się wydatki w wysokości faktycznie poniesionych i udokumentowanych fakturami, m.in.
opłatę notarialną i wynagrodzenie
pośrednika w obrocie nieruchomościami, nie zalicza się do nich kosztów
podatku od czynności cywilnoprawnych, które uiszcza tylko kupujący.
Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości płatny jest w terminie złożenia zeznania
podatkowego za rok
podatkowy, w którym nastąpiła
sprzedaż nieruchomości.
Podatek ten płacimy, gdy sprzedaż miała miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie (art. 10). Wysokość nakładów poniesionych na
nieruchomość w trakcie jej posiadania ustala się na podstawie faktur
VAT i innych dokumentów stwierdzających poniesione opłaty (art. 22 ust. 6e).
Ustawa określa warunki oraz zwolnienia (art. 21) z
opodatkowania dochodów uzyskanych ze
sprzedaży nieruchomości. Jedno z najważniejszych zwolnień dotyczy wydatkowania uzyskanych środków ze sprzedaży na nabycie w kraju innej
nieruchomości ( art. 21 ust. 25 ), nie później niż w okresie 2 lat od daty sprzedaży (art. 21 ust. 1 p. 131). Mowa tu o nieruchomości lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu (
domy,
mieszkania). Zwolnienie wykazujemy w rocznym zeznaniu
podatkowym ( art. 30e ust. 4 ). Jeśli
zwolnienie podatkowe przysługuje, to w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży
nieruchomości, należy złożyć w urzędzie skarbowym pisemne oświadczenie, że spełnia się warunki do zwolnienia. W okresie przejściowym do 2012 r. przy sprzedaży
nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r. obowiązują również
przepisy podatkowe obowiązujące do końca 2006 r., natomiast przy sprzedaży
nieruchomości nabytych pomiędzy 1.01.2007 r. a 31.12.2008 r. stosuje się
przepisy podatkowe obowiązujące do końca 2008 r.
W rocznych zeznaniach zostały wydzielone specjalne rubryki na wpisanie
podatku z transakcji sprzedaży. Jest tak ze względu na fakt, że w zeznaniach rocznych dochodów ze zbycia
nieruchomości nie łączy się z dochodami z innych źródeł. Znajdziemy je jedynie w zeznaniach PIT-36, PIT-36L oraz PIT38.
Czy jest to
Dąbrowa Górnicza,
Sosnowiec,
Katowice,
Będzin,
Czeladź, czy też inne miasto na którego terenie nasza działalność nie jest rozwinięta, pragniemy służyć państwu swoją wiedzą i doświadczeniem.
Jak zostało wspomniane na początku wpisu, powyższe zagadnienia są jedynie małą częścią codziennej pracy
pośrednika w obrocie nieruchomościami i nie powinny być traktowane jako informacje bazowe do transakcji. Niemniej jednak mamy nadzieję, że rozwieją chociaż część Państwa wątpliwości.