Mieszkania i Dąbrowa Górnicza - kilka faktów

Mieszkania Dąbrowa Górnicza - pomysł na przyszłość.

Zakup mieszkania w Dąbrowie Górniczej jest niewątpliwie kuszącym pomysłem dla osób mieszkających w regionie. Mieszkania w Dąbrowie Górniczej wyróżniają się relatywnie niższymi cenami niż te np. w Katowicach lub nawet Sosnowcu. Ponadto samo miasto ma wiele do zaoferowania. Dąbrowa Górnicza znajduje się w samym centrum bardzo mocno uprzemysłowionego regionu naszego kraju. Daje to wiele perspektyw na życie zawodowe i jednocześnie bardziej udane życie prywatne. Rozwinięty przemysł nie jest jednak jedyną zaletą miasta. Zakup mieszkania w Dąbrowie Górniczej również gwarantuje bliską bazę wypadową w rejony Beskidów. Umożliwia to dobrze rozwinięta sieć dróg i niewielka odległość dzieląca Dąbrowę Górniczą i górskie rejony. Mieszkanie w Dąbrowie Górniczej to także łatwy dostęp do kompleksu jezior Pogoria, które w upalne letnie dni zapewnią chwile relaksu. Dąbrowa Górnicza mimo swojego uprzemysłowionego charakteru posiada bardzo dużo leśnych terenów. Na długie spacery w leśnej aurze możemy wybrać np. Park Zielona. Mieszkania w Dąbrowie Górniczej możemy nabyć w różnych cenach, w zależności od standardu, otoczenia, wyposażenia i metrażu przyszłego lokum. Dąbrowa Górnicza posiada na swoim terenie liczne blokowiska, które również mogą być dobrym miejscem wyboru mieszkania. Jeżeli myślisz nad zakupem mieszkania w Dąbrowie Górniczej najpierw zdecyduj, która jej część najbardziej Cię interesuje. Dąbrowa Górnicza jest miastem rozległym terytorialnie i jeżeli chcesz uciec od miejskiego pędu możesz wybrać miejsce położone na jej obrzeżach. Tutejsze tereny na pewno okażą się atrakcyjne również dla osób ceniących spokój. Mieszkanie w Dąbrowie Górniczej możesz również zakupić na rynku pierwotnym, jednak w ostatnich latach wiele inwestycji zostało wstrzymanych i rynek mieszkań deweloperskich dopiero teraz znów zaczyna poprawnie funkcjonować. Dąbrowa Górnicza jest miastem, które wbrew pozorom jest w stanie wiele zaoferować. Zakup mieszkania w Dąbrowie Górniczej z pewnością nie będzie złą inwestycją.

Nowa strona dotycząca mieszkań oraz domów w Sosnowcu.

Mieszkania w Sosnowcu oraz domy w Sosnowcu

SOSNOWIEC MIESZKANIA - strona tematyczna

Mieszkania TBS. Mieszkania, których nie można wykupić?

Mieszkania

Dąbrowa Górnicza, Sosnowiec, Katowice, Będzin, Czeladź


Mieszkańcy mieszkań typu TBS od dawna starali się o możliwość wykupienia własnego lokum. Niestety, do tej pory jest to niemożliwe. Od roku 2011 ma zostać wprowadzona możliwość wykupu mieszkania TBS. Najnowsze informacje wskazują na to, że spełniający pewne kryteria najemcy będą mogli wykupić swoje mieszkania już po pierwszym kwartale roku.


Na początek jednak odpowiedzmy sobie na pytanie co to są mieszkania TBS i kto może być ich najemcą?

TBS - Towarzystwo Budownictwa Społecznego - firma działająca w oparciu o Ustawę z dnia 26. października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.), której przedmiotem działania jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu, świadczenie usług zarządzania i administrowania oraz prowadzenie działalności związanej z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą.

Osoby, które chcą zostać najemcami mieszkania TBS nie mogą posiadać tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tym samym mieście.
Suma przeciętnych miesięcznych dochodów, uzyskiwanych przez osoby wspólnie wynajmujące lokal mieszkalny w TBS (czyli członków tzw. gospodarstwa domowego), nie może przekraczać ustawowo określonego maksimum.
W tym przypadku by określić limity ustawodawca odsyła do przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw w danym województwie jako podstawy obliczenia maksimów dla gospodarstw domowych o różnej liczbie członków. Ustawa mówi, że miesięczny dochód kandydatów na najemców mieszkania w TBS nie może przekraczać 1,3 średniego wynagrodzenia w danym województwie więcej niż o 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym, o 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym, o dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób.
Wysokość przeciętnych wynagrodzeń w województwach ogłasza w Monitorze Polskim Prezes Głównego Urzędu Statystycznego.
Kto to jest partycypant TBS?
Partycypantem może być osoba fizyczna; pracodawca, działając w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników; osoba prawna mająca interes w uzyskaniu mieszkania przez wskazaną przez nią osobę; powiat, gmina lub związek międzygminny. Partycypant jest to podmiot, który w zamian za udział w kosztach budowy lokalu mieszkalnego ma prawo wskazania osoby, z którą - z chwilą zakończenia budowy i przekazania budynku do użytkowania - Towarzystwo zawrze umowę najmu lokalu mieszkalnego.

Sprzedaż mieszkań TBS nie będzie się odbywać w cenach niższych, jak to często ma miejsce w przypadku wykupu spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego. Przy wykupie będą brane pod uwagę ceny rynkowe.
Dużym minusem mieszkań TBS są bardzo wysokie czynsze, które ich najemcy są zmuszeni płacić każdego miesiąca. Wysokie czynsze są skutkiem kredytu zaciągniętego przez inwestora na wybudowanie osiedla. Średni czynsz miesięczny za mieszkanie typu TBS ok. 50m2 to ok. 1000,00 zł.
Zapowiadana możliwość wykupu mieszkań TBS nie oznacza jednak, że będzie je mógł wykupić każdy najemca. Wykupić swoje mieszkania będą mogli jedynie najemcy, którzy wnieśli swoją tzw. partycypację, czyli uczestniczyli w kosztach budowy mieszkania. Dodatkowo przywilej ten będzie dotyczył jedynie osób, które zamieszkują w blokach wybudowanych co najmniej 10 lat temu.
W wielu gminach najemcy mieszkań w TBS byli zobowiązani do wniesienia 25 – 30 proc. udziału. Były jednak i takie gminy, które w całości pokrywały udział. Jak widać, sytuacja najemców mieszkań w TBS-ach jest zatem bardzo różna.
Jedno jest pewne już teraz- to nie najemcy mieszkań będą decydowali o tym, czy wykupić mieszkanie na własność, ale właściciel TBS-u. W chwili gdy właściciel zdecyduje się na takie posunięcie, najemcy będą mogli z tego prawa skorzystać. Przy wykupie trzeba będzie zwrócić wszystkie środki przekazane na TBS z budżetu państwa. Po rozliczeniu wszystkich dopłat i odsetek ceny sprzedawanych mieszkań w zasobach TBS będą podobne do rynkowych cen lokali. Ceny te będą jedynie niższe o koszty budowy, które w przypadku TBS są zazwyczaj niższe niż zwykle.

Zarówno Dąbrowa Górnicza, Sosnowiec, Będzin, Katowice, jak i Czeladź na swoim terenie posiadają wiele mieszkań TBS. Istnieje wiele osiedli, których mieszkańcy chcieliby mieć możliwość wykupu użytkowanych lokali. Czas pokaże na ile ustawodawca pozwoli i czy w przyszłości bardzo rygorystyczne w obecnym kształcie warunki wykupu mieszkań TBS ulegną złagodzeniu.


Podstawowe pojęcia związane z mieszkaniami TBS:

NAJEMCA - osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności (Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego Dz. U. 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm.)

NAJEMCA W ZASOBACH TBS – najemca spełniający warunki określone w ustawie z dnia 26. października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.).

PARTYCYPACJA - finansowy wkład w budowę mieszkania, który daje prawo wytypowania najemcy lokalu w zasobach TBS, na który został wniesiony wkład.

PARTYCYPANT - Osoba fizyczna mogąca zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, gdzie najemcą będzie wskazana przez nią osoba lub którego najemcą będzie ona sama. Kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego uzyskana od osoby fizycznej, nie może przekroczyć 30% kosztów budowy tego lokalu.
art.29. Pracodawca, działając w celu uzyskania mieszkań dla swoich pracowników, a także inne osoby mające interes w uzyskaniu mieszkań przez wskazane przez nie osoby trzecie mogą zawierać z towarzystwem umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tych mieszkań.

UMOWA PARTYCYPACJI - umowa zawierana przed rozpoczęciem inwestycji pomiędzy TBS a partycypantem, określająca prawa i obowiązki stron wynikające z faktu wpłacenia wkładu partycypacyjnego.

UMOWA NAJMU - umowa podpisywana przez TBS z najemcą na używanie wskazanego lokalu, który posiada pozwolenie na użytkowanie. Umowę najmu poprzedza podpisania umowy partycypacji z partycypantem. Z chwila podpisania umowy najmu najemca wnosi kaucję.

KAUCJA ZABEZPIECZAJĄCA - kwota, stanowiąca formę ustawowego zabezpieczenia TBS na wypadek m.in. zalegania z opłatami czynszowymi przez najemcę, szkodami wyrządzonymi przez wynajmujących, itp. Kaucja najczęściej jest równa kwocie 12- miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

ZALICZKA - suma jaką partycypujący opłaca w momencie podpisania przedwstępnej umowy partycypacji. Zadatek jest gwarancją dotrzymania tej umowy, czyli w rezultacie gwarancją zawarcia umowy partycypacji. Z chwilą podpisania umowy patrycypacji, zadatek zostaje zaliczony na poczet wkładu partycypacyjnego.

CZYNSZ W TBS - czynsz ograniczony (w lokalach mieszkalnych) do wysokości nie wyższej niż 4% wartości odtworzeniowej lokalu mieszkalnego w skali roku.

WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA - wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Wysokość wskaźnika przeliczeniowego ustala wojewoda na podstawie danych GUS i własnych analiz i ogłasza ją w dzienniku urzędowym województwa.

KOMISJA MIESZKANIOWA - organ powołany uchwałą, który dokonuje kwalifikacji osób do zawarcia umowy najmu mieszkania w zasobach TBS.

LISTA PODSTAWOWA - lista nazwisk zakwalifikowanych kandydatów na najemców utworzona w wyniku prac Komisji Mieszkaniowej, wskazująca tych kandydatów, z którymi tbs w pierwszej kolejności podpisze umowy partycypacyjne. Umieszczenie nazwisk osób na Liście Podstawowej nie stanowi zobowiązania TBS wobec potencjalnego najemcy do podpisania umowy najmu.

LISTA REZERWOWA - utworzona w wyniku prac Komisji Mieszkaniowej, zawierająca nazwiska zakwalifikowanych kandydatów na najemców, którzy mogą przejść na listę podstawową w wyniku rezygnacji kandydata z ubiegania się o najem. Umieszczenie na Liście Rezerwowej nie stanowi zobowiązania TBS wobec potencjalnego najemcy do podpisania umowy najmu.

Certyfikat energetyczny. Mieszkania i domy pod kontrolą dyrektywy.

Mieszkania i domy

Dąbrowa Górnicza, Sosnowiec, Katowice, Będzin, Czeladź

Od roku 2009 został wdrożony przepis narzucający obowiązek posiadania świadectwa energetycznego dla każdego domu, budynku, mieszkania, czy części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową. Początek roku 2009 jest terminem, w którym obowiązek ten został wdrożony dla rynku pierwotnego, dla rynku wtórnego (mieszkania i domy sprzedawane przez drugiego i każdego kolejnego właściciela) zacznie on obowiązywać w roku 2011. Obostrzenie wynika z prawa Unii Europejskiej. Jest ono skutkiem zapisów dyrektywy 2002/91/WE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków. Zmiany zostały wprowadzone do polskiego prawa przez nowelizację ustawy Prawo budowlane. Celem wprowadzenia w życie tego rodzaju zapisów jest promowanie budownictwa efektywnego energetycznie, oraz zwiększenie świadomości społecznej w zakresie możliwości uzyskania oszczędności energii w budownictwie.


Popatrzmy w przyszłość i rozważmy kilka faktów, których znaczenie będzie mogło zostać dostrzeżone dopiero gdy obowiązek posiadania certyfikatu energetycznego obejmie również rynek wtórny.

Mimo wielu głosów krytyki informacje zawarte w świadectwie mogą okazać się bardzo pomocne, gdyż dzięki nim właściciel, użytkownik lub najemna będzie mógł określić roczne zapotrzebowanie na energię a tym samym koszta które ono wygeneruje. W określeniu energia zawiera się w tym przypadku:
energia na potrzeby ogrzewania mieszkania lub domu
energia na potrzeby przygotowania ciepłej wody w mieszkaniu lub domu
energia na potrzeby wentylacji i klimatyzacji (a w przypadku budynków użyteczności publicznej również oświetlenia

W przypadku sporządzania charakterystyki energetycznej budynków przemysłowych oraz magazynowych nie wg wytycznych nie uwzględnia się ilości energii dostarczonej do tych budynków na potrzeby technologiczno-produkcyjne.

W świadectwie energetycznym wymiar zapotrzebowania na energię podaje się na podstawie przeznaczenia, standardu oraz systemów instalacyjnych budynku lub mieszkania, czyli na podstawie jego stałych i obiektywnych cech. Jest to bardzo dobry sposób oceny zapotrzebowania na energię, gdyż gdyby było ono określane na podstawie samego pomiaru zużycia energii, nie była by możliwa obiektywna ocena zapotrzebowania, ponieważ każdy użytkownik może inaczej użytkować budynek (mieszkanie, dom). Certyfikat określa wielkość energii wyrażoną w kWh mkw./rok, która jest niezbędna do zaspokojenia różnych potrzeb związanych z użytkowaniem budynku. Będzie siedem klas energetycznych oznaczonych literami od A do G. Najwyższa klasa A oznacza, że budynek, mieszkanie, czy też dom jest najbardziej energooszczędny. Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku jest ważne przez dziesięć lat.

Jakie będą skutki zaistnienia na rynku certyfikatu energetycznego dla osób kupujących lub sprzedających mieszkania lub domy?

Podczas gdy sprzedający będą mieli kolejne zagadnienie do ewentualnej korekty, kupujący mogą na świadectwach energetycznych tylko zyskać. Kupujący będzie miał większą wiedzę o kupowanym np. mieszkaniu. Zwiększy się również jego świadomość związana z kosztami eksploatacji mieszkania. Nie bez znaczenia jest również fakt, że mieszkania zaczną być coraz częściej odpowiednio dopasowywane pod względem zużycia energii już przed sprzedażą (wymiana okien, remonty). Prognozowany jest również spadek cen starszych mieszkań (np. z wielkiej płyty). Sytuacja taka może być podyktowana ich słabą oceną w certyfikacie energetycznym.

Podatki i opłaty dodatkowe na rynku nieruchomości

Mieszkania i domy

Dąbrowa Górnicza, Sosnowiec, Katowice, Będzin, Czeladź

Każdego dnia na rynku nieruchomości przeprowadzanych jest wiele transakcji. Osobom spoza branży często wydaje się, że to nic skomplikowanego. Sprzedaż mieszkania lub domu, zakup mieszkania lub domu- z pozoru nic skomplikowanego. W większości przypadków problem zaczyna się dopiero w momencie gdy osoba chcąca dokonać transakcji na rynku nieruchomości ma już wszystko czego potrzebuje (mieszkanie, dom na sprzedaż lub pieniądze na koncie na zakup nieruchomości lub prawa do niej). W jednej chwili pojawia się mnóstwo pytań na które nie sposób jest uzyskać konkretne odpowiedzi z książek lub internetu, gdyż prawo i ustawy je regulujące są nieustannie zmieniane. Czasami kierowanie się nieaktualnymi nawet o 2 dni przepisami może nas kosztować bardzo wiele. Sprawa jest na tyle delikatna, że w przypadku chęci przeprowadzenia samodzielnie transakcji dla sprzedającego lub kupującego warto by było dokładnie przeanalizować kilka ustaw i wyciągnąć z nich właściwe wnioski. Te czynności powinny zostać wykonane nawet w przypadku całkiem jasnej sytuacji prawnej. Nie zapomnijmy jednak, że bywają i sytuacje kiedy niedopatrzenia podczas transakcji, która wydawała się pozornie oczywista wychodzą dopiero po podpisaniu aktu notarialnego albo po latach od czasu gdy umowa została podpisana. W związku z powyższym i w Polsce świadomość zawodu pośrednika wśród społeczeństwa rośnie. To proces długotrwały, jednak na rynku licencjonowani pośrednicy (po kierunkowych studiach, praktykach oraz zdanym egzaminie państwowym) są coraz bardziej cenieni. Korzystanie z usług licencjonowanego pośrednika zapewnia klientowi maksimum bezpieczeństwa przy transakcji. Poza wiedzą, którą pośrednik dysponuje ma on również obowiązek posiadać wykupione ubezpieczenie, które w razie potrzeby pokryje szkody. Oczywiście na rynku bywają i pośrednicy, którzy nie są godni polecenia i nie wywiązują się należycie ze swoich obowiązków. W każdej branży i profesji tak bywa. Dlatego też wybór właściwego biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przy sprzedaży/zakupie mieszkania lub domu zależy jedynie od Państwa.

Dla osoby kupującej lub sprzedającej mieszkanie lub dom oczywiste jest otrzymanie, bądź też przelanie gotówki. Sytuacja w tym przypadku nie ogranicza się jednak tylko do kwoty transakcyjnej. Potrzebna jest jeszcze wiedza kiedy, ile i komu płacimy za to by transakcja była ważna w świetle prawa.
Poniżej przedstawiamy jedynie kilka informacji o dodatkowych opłatach podczas transakcji na rynku nieruchomości. W przypadku poniższych opłat skupiamy się głównie na sytuacjach o jasnym i „czystym” stanie prawnym na rynku mieszkaniowym (domy, mieszkania).

Taksa notarialna

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z 28 czerwca 2004 r.(Dz.U. Nr 148, poz. 1564 z późn. zm.)

Koszty sporządzenia notarialnej umowy sprzedaży spoczywają zwyczajowo na kupującym. Przy sporządzaniu aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania gruntu jest zależna od wartości przedmiotu transakcji. To, ile będziemy musieli zapłacić notariuszowimożemy sprawdzić w odpowiednim rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości.
do 3 000 zł - 100 zł
powyżej 3 000 zł do 10 000 zł - 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3 000 zł
powyżej 10 000 zł do 30 000 zł - 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10 000 zł
powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30 000 zł
powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1 010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60 000 zł
powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł - 4 770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
powyżej 2 000 000 zł - 6 770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków darowizn nie więcej niż 7 500 zł.
Większość przeprowadzanych w Polsce transakcji mieszkaniowych mieści się w widełkach od 60 tys. zł do 1 mln zł. Tak więc jeżeli wartość mieszkania mieści się w tym zakresie to maksymalna taksa notarialna wyniesie 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 tys zł. Do tej kwoty zostanie również doliczony podatek 22% VAT (gdyż notariusz jest płatnikiem). To, czy mieszkanie jest nowe, czy używane nie wpływa na wysokość taksy notarialnej.
Za sporządzenie aktu umowy dotyczącej ustanowienia hipoteki zabezpieczającej lub sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz innych praw spółdzielczych wysokość opłaty notarialnej dzieli się przez dwa (1/2 taksy notarialnej). Podobnie w przypadku zakupu budynku mieszkalnego jednorodzinnego (§ 6 pkt 16), samodzielnego lokalu mieszkalnego (§ 6 pkt 16) lub działki budowlanej objętej aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego (§ 6 pkt 17), za sporządzenie aktu notarialnego zapłacimy połowę (1/2) kwoty taksy notarialnej, jaka wynika z wartości nieruchomości.
Wyniki, które otrzymamy kalkulując taksę według powyższych wytycznych to opłaty maksymalne. W zależności od tego jaką kwotę przyjdzie nam zapłacić za każdą z usług u notariusza kwoty mogą być negocjowane. Szczególne podstawy do negocjacji mamy w przypadku wykonania dwóch umów w formie aktu notarialnego u jednego notariusza- przedwstępnej i końcowej sprzedaży, dotyczących tej samej nieruchomości. Nie można zapomnieć, że w kancelarii notarialnej musimy rozliczyć się w gotówce.
Za sporządzenie aktu notarialnego ustanawiającego hipotekę w celu zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na budownictwo mieszkaniowe, zakup domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego albo na działalność gospodarczą wysokość opłaty notarialnej dzieli się przez cztery (1/4 taksy notarialnej).
W przypadku chęci podpisania umowy notarialnej z obcokrajowcem nie znającym języka polskiego, powinniśmy skorzystać z usług tłumacza przysięgłego. Notariusz wymienia na każdym sporządzonym dokumencie wysokość pobranego wynagrodzenia, podatków i innych opłat, powołując podstawę prawną. Strony czynności notarialnej odpowiadają solidarnie za wynagrodzenie należne notariuszowi. Należy pamiętać, że wyżej przedstawione stawki taksy notarialnej to kwoty maksymalne.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2000 r. ( tekst jedn. Dz.U.2007.68.450

Kiedy kupujemy mieszkanie, dom lub działkę (nieruchomość albo ograniczone prawo rzeczowe) na rynku wtórnym będziemy również zobowiązani zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych wynoszący 2% wartości rynkowej nieruchomości (pobierany gotówką przez notariusza). Podatek od czynności cywilnoprawnych będziemy musieli również zapłacić w przypadku gdy kupujemy np. mieszkanie od dewelopera, który nie jest płatnikiem VAT. Taka sytuacja jednak zdarza się bardzo rzadko.

Poniżej dwa przypadki, kiedy nie płacimy podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC):
Jeżeli sprzedaż jest na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, np. wykup mieszkania komunalnego.
-Jeżeli kupujemy mieszkanie (rzadziej dom) od spółdzielni, czyli na rynku pierwotnym na prawie spółdzielczym własnościowym. Nie płacimy w ogóle podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ustawodawca stronom pozostawił decyzję o tym, kto ma płacić podatek i przepisy nie regulują tej kwestii. Zapłacić może sprzedający lub kupujący, w zależności od ustaleń między stronami. Mimo to odpowiedzialność ciąży solidarnie na stronach umowy notarialnej (osobach fizycznych, prawnych i jednostkach organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej- art. 5). Oznacza to, że jeśli podatek nie wpłynie, urząd skarbowy może się go domagać w pełnej wysokości od kupującego lub sprzedającego. Zależy tylko od woli urzędników którą ze stron wybierze. Przy umowie kupna-sprzedaży podatek zwyczajowo płaci kupujący (art. 4). Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność. Podatek od czynności cywilnoprawnych zapłacimy w kancelarii, po podpisaniu aktu notarialnego. Notariusz sam dokona wpłaty kwoty na rachunek właściwego urzędu skarbowego.
Wartość rynkowa przedmiotu czynności cywilnoprawnych jest określana na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
W przypadku gdy podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego jest według oceny organu podatkowego nie odpowiadająca wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania. Organ podatkowy poda również wartość według niego stosowną, oszacowaną na podstawie własnej, wstępnej oceny.

Podatek od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki

W większości przypadków kupując nieruchomość zaciągamy na nią kredyt. Niestety oznacza to kolejne opłaty, w tym także podatkowe. Ważne tu będzie, czy np. mieszkanie ma założoną księgę wieczystą, czy też nie. W przypadku mieszkania bez księgi wieczystej, poza prowizją bankową, obowiązkowymi ubezpieczeniami będziemy musieli również zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki. Jego wysokość będzie uzależniona od kwoty zabezpieczonej wierzytelności.
Podatek od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki zwykłej na zabezpieczenie wierzytelności istniejących wynosi 0,1% kwoty zabezpieczonej wierzytelności, za ustanowienie hipoteki kaucyjnej na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej przyjdzie nam zapłacić 19 zł. Tą kwotę będzie trzeba uiścić dodatkowo, pomimo opłacenia powyższego PCCod transakcji.

VAT

W przypadku gdy sprzedającym jest firma, może się zdarzyć, że zamiast podatku od czynności cywilnoprawnych zapłacimy podatek od towarów i usług. W żadnym jednak przypadku podatki te się nie kumulują. Albo zapłacimy podatek od czynności cywilnoprawnych, albo VAT.
Podsumowując- gdy kupujemy nowe mieszkanie lub dom od dewelopera, który jest płatnikiem VAT, oprócz ceny będziemy zobowiązani zapłacić 7-proc. VAT (zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług w okresie od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej do końca 2010 r. stosuje się stawkę VAT w wysokości 7 proc., m.in. w odniesieniu do obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych).

Opłaty sądowe

Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. (Dz.U. z 2005 r. nr 167, poz. 1398)

Notariusz pobierze też opłaty sądowe. Opłata za samo założenie księgi wieczystej to 60 zł i jest ona niezależna od opłaty za wniosek o dokonanie w niej wpisu własności, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub użytkowania wieczystego. Za wniosek o wpis w księdze wieczystej prawa własności, ograniczonego prawa rzeczowego lub użytkowania wieczystego przyjdzie nam dodatkowo zapłacić 200 zł. Gdy mamy do czynienia z zakupem na kredyt za wpisy hipotek do księgi wieczystej notariusz pobierze również 200 zł od wpisu. Banki udzielające kredytów zwykle wymagają 2 wpisów w księgach wieczystych: hipoteki zwykłej na zabezpieczenie kapitału oraz hipoteki kaucyjnej na zabezpieczenie odsetek i kosztów kredytu. Opłata za wniosek o wpis w księdze wieczystej jest nie zależna od ceny nieruchomości. Ponadto za złożenie wniosków notariusz pobierze od nas taksę notarialną. Opłatę należy uiścić w kancelarii po podpisaniu aktu notarialnego, który zawiera wniosek o wpis nowego właściciela nieruchomości bądź prawa do niej w księdze wieczystej.

Jeżeli chcemy wykreślić wpis z księgi wieczystej musimy się liczyć z opłatą za tego typu wniosek wysokości 100 zł (np. gdy chcemy wykreślić hipotekę z księgi wieczystej).
W przypadku gdy składamy wniosek o wpis zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych w księdze wieczystej płacimy 150 zł.

Odpisy aktu notarialnego

Wniosek o wydanie na podstawie akt: odpisu (np. odpisu aktu notarialnego) , wypisu, zaświadczenia, wyciągu, innego dokumentu oraz kopii, a ponadto wniosek o wydanie odpisu księgi wieczystej podlega opłacie kancelaryjnej - za każdą stronę wydanego dokumentu 6 zł plus VAT, (7,32 zł brutto) za 1 stronę. W zależności od danej sprawy akt może mieć nawet do kilkunastu stron, więc koszt rośnie z każdą kolejną stroną, ponadto kupujący potrzebuje kilku odpisów. Przy transakcjach na duże kwoty nie są to duże koszta, jednak musimy je również brać pod uwagę.

Podatek dochodowy od osób fizycznych

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. (Dz.U.00.14.176 z późniejszymi zmianami).

Osoby fizyczne (art. 3), jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródła przychodów (art. 10).
Sprzedaż nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów będzie obciążona tym podatkiem, jeżeli:
Nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej,
Została dokonana przed upływem 5 lat od nabycia lub wybudowania nieruchomości, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Datą nabycia nieruchomości jest data podpisania aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości, natomiast datą wybudowania jest dzień oddania budynku do użytkowania określony w decyzji, w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.
Wysokość podatku (art. 30e) wynosi 19% uzyskanego przychodu pomniejszonego o koszty sprzedaży (nabycia) nieruchomości. Przychodem (art. 19) ze sprzedaży są kwoty należne, a nie faktycznie otrzymane, a więc przychód powstaje z chwilą podpisania przez obie strony umowy sprzedaży, niezależnie od tego, kiedy nastąpiła zapłata. Do kosztów uzyskania przychodu (art. 22 ust. 6c) zalicza się wydatki w wysokości faktycznie poniesionych i udokumentowanych fakturami, m.in. opłatę notarialną i wynagrodzenie pośrednika w obrocie nieruchomościami, nie zalicza się do nich kosztów podatku od czynności cywilnoprawnych, które uiszcza tylko kupujący. Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości płatny jest w terminie złożenia zeznania podatkowego za rok podatkowy, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości. Podatek ten płacimy, gdy sprzedaż miała miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie (art. 10). Wysokość nakładów poniesionych na nieruchomość w trakcie jej posiadania ustala się na podstawie faktur VAT i innych dokumentów stwierdzających poniesione opłaty (art. 22 ust. 6e).
Ustawa określa warunki oraz zwolnienia (art. 21) z opodatkowania dochodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Jedno z najważniejszych zwolnień dotyczy wydatkowania uzyskanych środków ze sprzedaży na nabycie w kraju innej nieruchomości ( art. 21 ust. 25 ), nie później niż w okresie 2 lat od daty sprzedaży (art. 21 ust. 1 p. 131). Mowa tu o nieruchomości lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu (domy, mieszkania). Zwolnienie wykazujemy w rocznym zeznaniu podatkowym ( art. 30e ust. 4 ). Jeśli zwolnienie podatkowe przysługuje, to w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży nieruchomości, należy złożyć w urzędzie skarbowym pisemne oświadczenie, że spełnia się warunki do zwolnienia. W okresie przejściowym do 2012 r. przy sprzedaży nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r. obowiązują również przepisy podatkowe obowiązujące do końca 2006 r., natomiast przy sprzedaży nieruchomości nabytych pomiędzy 1.01.2007 r. a 31.12.2008 r. stosuje się przepisy podatkowe obowiązujące do końca 2008 r.
W rocznych zeznaniach zostały wydzielone specjalne rubryki na wpisanie podatku z transakcji sprzedaży. Jest tak ze względu na fakt, że w zeznaniach rocznych dochodów ze zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami z innych źródeł. Znajdziemy je jedynie w zeznaniach PIT-36, PIT-36L oraz PIT38.



Czy jest to Dąbrowa Górnicza, Sosnowiec, Katowice, Będzin, Czeladź, czy też inne miasto na którego terenie nasza działalność nie jest rozwinięta, pragniemy służyć państwu swoją wiedzą i doświadczeniem.
Jak zostało wspomniane na początku wpisu, powyższe zagadnienia są jedynie małą częścią codziennej pracy pośrednika w obrocie nieruchomościami i nie powinny być traktowane jako informacje bazowe do transakcji. Niemniej jednak mamy nadzieję, że rozwieją chociaż część Państwa wątpliwości.