<h1><strong>Podatki i opłaty dodatkowe na rynku nieruchomości</h1></strong>

Mieszkania i domy

Dąbrowa Górnicza, Sosnowiec, Katowice, Będzin, Czeladź

Każdego dnia na rynku nieruchomości przeprowadzanych jest wiele transakcji. Osobom spoza branży często wydaje się, że to nic skomplikowanego. Sprzedaż mieszkania lub domu, zakup mieszkania lub domu- z pozoru nic skomplikowanego. W większości przypadków problem zaczyna się dopiero w momencie gdy osoba chcąca dokonać transakcji na rynku nieruchomości ma już wszystko czego potrzebuje (mieszkanie, dom na sprzedaż lub pieniądze na koncie na zakup nieruchomości lub prawa do niej). W jednej chwili pojawia się mnóstwo pytań na które nie sposób jest uzyskać konkretne odpowiedzi z książek lub internetu, gdyż prawo i ustawy je regulujące są nieustannie zmieniane. Czasami kierowanie się nieaktualnymi nawet o 2 dni przepisami może nas kosztować bardzo wiele. Sprawa jest na tyle delikatna, że w przypadku chęci przeprowadzenia samodzielnie transakcji dla sprzedającego lub kupującego warto by było dokładnie przeanalizować kilka ustaw i wyciągnąć z nich właściwe wnioski. Te czynności powinny zostać wykonane nawet w przypadku całkiem jasnej sytuacji prawnej. Nie zapomnijmy jednak, że bywają i sytuacje kiedy niedopatrzenia podczas transakcji, która wydawała się pozornie oczywista wychodzą dopiero po podpisaniu aktu notarialnego albo po latach od czasu gdy umowa została podpisana. W związku z powyższym i w Polsce świadomość zawodu pośrednika wśród społeczeństwa rośnie. To proces długotrwały, jednak na rynku licencjonowani pośrednicy (po kierunkowych studiach, praktykach oraz zdanym egzaminie państwowym) są coraz bardziej cenieni. Korzystanie z usług licencjonowanego pośrednika zapewnia klientowi maksimum bezpieczeństwa przy transakcji. Poza wiedzą, którą pośrednik dysponuje ma on również obowiązek posiadać wykupione ubezpieczenie, które w razie potrzeby pokryje szkody. Oczywiście na rynku bywają i pośrednicy, którzy nie są godni polecenia i nie wywiązują się należycie ze swoich obowiązków. W każdej branży i profesji tak bywa. Dlatego też wybór właściwego biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przy sprzedaży/zakupie mieszkania lub domu zależy jedynie od Państwa.

Dla osoby kupującej lub sprzedającej mieszkanie lub dom oczywiste jest otrzymanie, bądź też przelanie gotówki. Sytuacja w tym przypadku nie ogranicza się jednak tylko do kwoty transakcyjnej. Potrzebna jest jeszcze wiedza kiedy, ile i komu płacimy za to by transakcja była ważna w świetle prawa.
Poniżej przedstawiamy jedynie kilka informacji o dodatkowych opłatach podczas transakcji na rynku nieruchomości. W przypadku poniższych opłat skupiamy się głównie na sytuacjach o jasnym i „czystym” stanie prawnym na rynku mieszkaniowym (domy, mieszkania).

Taksa notarialna

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z 28 czerwca 2004 r.(Dz.U. Nr 148, poz. 1564 z późn. zm.)

Koszty sporządzenia notarialnej umowy sprzedaży spoczywają zwyczajowo na kupującym. Przy sporządzaniu aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania gruntu jest zależna od wartości przedmiotu transakcji. To, ile będziemy musieli zapłacić notariuszowimożemy sprawdzić w odpowiednim rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości.
do 3 000 zł - 100 zł
powyżej 3 000 zł do 10 000 zł - 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3 000 zł
powyżej 10 000 zł do 30 000 zł - 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10 000 zł
powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30 000 zł
powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1 010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60 000 zł
powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł - 4 770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
powyżej 2 000 000 zł - 6 770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków darowizn nie więcej niż 7 500 zł.
Większość przeprowadzanych w Polsce transakcji mieszkaniowych mieści się w widełkach od 60 tys. zł do 1 mln zł. Tak więc jeżeli wartość mieszkania mieści się w tym zakresie to maksymalna taksa notarialna wyniesie 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 tys zł. Do tej kwoty zostanie również doliczony podatek 22% VAT (gdyż notariusz jest płatnikiem). To, czy mieszkanie jest nowe, czy używane nie wpływa na wysokość taksy notarialnej.
Za sporządzenie aktu umowy dotyczącej ustanowienia hipoteki zabezpieczającej lub sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz innych praw spółdzielczych wysokość opłaty notarialnej dzieli się przez dwa (1/2 taksy notarialnej). Podobnie w przypadku zakupu budynku mieszkalnego jednorodzinnego (§ 6 pkt 16), samodzielnego lokalu mieszkalnego (§ 6 pkt 16) lub działki budowlanej objętej aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego (§ 6 pkt 17), za sporządzenie aktu notarialnego zapłacimy połowę (1/2) kwoty taksy notarialnej, jaka wynika z wartości nieruchomości.
Wyniki, które otrzymamy kalkulując taksę według powyższych wytycznych to opłaty maksymalne. W zależności od tego jaką kwotę przyjdzie nam zapłacić za każdą z usług u notariusza kwoty mogą być negocjowane. Szczególne podstawy do negocjacji mamy w przypadku wykonania dwóch umów w formie aktu notarialnego u jednego notariusza- przedwstępnej i końcowej sprzedaży, dotyczących tej samej nieruchomości. Nie można zapomnieć, że w kancelarii notarialnej musimy rozliczyć się w gotówce.
Za sporządzenie aktu notarialnego ustanawiającego hipotekę w celu zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na budownictwo mieszkaniowe, zakup domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego albo na działalność gospodarczą wysokość opłaty notarialnej dzieli się przez cztery (1/4 taksy notarialnej).
W przypadku chęci podpisania umowy notarialnej z obcokrajowcem nie znającym języka polskiego, powinniśmy skorzystać z usług tłumacza przysięgłego. Notariusz wymienia na każdym sporządzonym dokumencie wysokość pobranego wynagrodzenia, podatków i innych opłat, powołując podstawę prawną. Strony czynności notarialnej odpowiadają solidarnie za wynagrodzenie należne notariuszowi. Należy pamiętać, że wyżej przedstawione stawki taksy notarialnej to kwoty maksymalne.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2000 r. ( tekst jedn. Dz.U.2007.68.450

Kiedy kupujemy mieszkanie, dom lub działkę (nieruchomość albo ograniczone prawo rzeczowe) na rynku wtórnym będziemy również zobowiązani zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych wynoszący 2% wartości rynkowej nieruchomości (pobierany gotówką przez notariusza). Podatek od czynności cywilnoprawnych będziemy musieli również zapłacić w przypadku gdy kupujemy np. mieszkanie od dewelopera, który nie jest płatnikiem VAT. Taka sytuacja jednak zdarza się bardzo rzadko.

Poniżej dwa przypadki, kiedy nie płacimy podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC):
Jeżeli sprzedaż jest na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, np. wykup mieszkania komunalnego.
-Jeżeli kupujemy mieszkanie (rzadziej dom) od spółdzielni, czyli na rynku pierwotnym na prawie spółdzielczym własnościowym. Nie płacimy w ogóle podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ustawodawca stronom pozostawił decyzję o tym, kto ma płacić podatek i przepisy nie regulują tej kwestii. Zapłacić może sprzedający lub kupujący, w zależności od ustaleń między stronami. Mimo to odpowiedzialność ciąży solidarnie na stronach umowy notarialnej (osobach fizycznych, prawnych i jednostkach organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej- art. 5). Oznacza to, że jeśli podatek nie wpłynie, urząd skarbowy może się go domagać w pełnej wysokości od kupującego lub sprzedającego. Zależy tylko od woli urzędników którą ze stron wybierze. Przy umowie kupna-sprzedaży podatek zwyczajowo płaci kupujący (art. 4). Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność. Podatek od czynności cywilnoprawnych zapłacimy w kancelarii, po podpisaniu aktu notarialnego. Notariusz sam dokona wpłaty kwoty na rachunek właściwego urzędu skarbowego.
Wartość rynkowa przedmiotu czynności cywilnoprawnych jest określana na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
W przypadku gdy podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego jest według oceny organu podatkowego nie odpowiadająca wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania. Organ podatkowy poda również wartość według niego stosowną, oszacowaną na podstawie własnej, wstępnej oceny.

Podatek od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki

W większości przypadków kupując nieruchomość zaciągamy na nią kredyt. Niestety oznacza to kolejne opłaty, w tym także podatkowe. Ważne tu będzie, czy np. mieszkanie ma założoną księgę wieczystą, czy też nie. W przypadku mieszkania bez księgi wieczystej, poza prowizją bankową, obowiązkowymi ubezpieczeniami będziemy musieli również zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki. Jego wysokość będzie uzależniona od kwoty zabezpieczonej wierzytelności.
Podatek od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki zwykłej na zabezpieczenie wierzytelności istniejących wynosi 0,1% kwoty zabezpieczonej wierzytelności, za ustanowienie hipoteki kaucyjnej na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej przyjdzie nam zapłacić 19 zł. Tą kwotę będzie trzeba uiścić dodatkowo, pomimo opłacenia powyższego PCCod transakcji.

VAT

W przypadku gdy sprzedającym jest firma, może się zdarzyć, że zamiast podatku od czynności cywilnoprawnych zapłacimy podatek od towarów i usług. W żadnym jednak przypadku podatki te się nie kumulują. Albo zapłacimy podatek od czynności cywilnoprawnych, albo VAT.
Podsumowując- gdy kupujemy nowe mieszkanie lub dom od dewelopera, który jest płatnikiem VAT, oprócz ceny będziemy zobowiązani zapłacić 7-proc. VAT (zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług w okresie od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej do końca 2010 r. stosuje się stawkę VAT w wysokości 7 proc., m.in. w odniesieniu do obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych).

Opłaty sądowe

Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. (Dz.U. z 2005 r. nr 167, poz. 1398)

Notariusz pobierze też opłaty sądowe. Opłata za samo założenie księgi wieczystej to 60 zł i jest ona niezależna od opłaty za wniosek o dokonanie w niej wpisu własności, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub użytkowania wieczystego. Za wniosek o wpis w księdze wieczystej prawa własności, ograniczonego prawa rzeczowego lub użytkowania wieczystego przyjdzie nam dodatkowo zapłacić 200 zł. Gdy mamy do czynienia z zakupem na kredyt za wpisy hipotek do księgi wieczystej notariusz pobierze również 200 zł od wpisu. Banki udzielające kredytów zwykle wymagają 2 wpisów w księgach wieczystych: hipoteki zwykłej na zabezpieczenie kapitału oraz hipoteki kaucyjnej na zabezpieczenie odsetek i kosztów kredytu. Opłata za wniosek o wpis w księdze wieczystej jest nie zależna od ceny nieruchomości. Ponadto za złożenie wniosków notariusz pobierze od nas taksę notarialną. Opłatę należy uiścić w kancelarii po podpisaniu aktu notarialnego, który zawiera wniosek o wpis nowego właściciela nieruchomości bądź prawa do niej w księdze wieczystej.

Jeżeli chcemy wykreślić wpis z księgi wieczystej musimy się liczyć z opłatą za tego typu wniosek wysokości 100 zł (np. gdy chcemy wykreślić hipotekę z księgi wieczystej).
W przypadku gdy składamy wniosek o wpis zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych w księdze wieczystej płacimy 150 zł.

Odpisy aktu notarialnego

Wniosek o wydanie na podstawie akt: odpisu (np. odpisu aktu notarialnego) , wypisu, zaświadczenia, wyciągu, innego dokumentu oraz kopii, a ponadto wniosek o wydanie odpisu księgi wieczystej podlega opłacie kancelaryjnej - za każdą stronę wydanego dokumentu 6 zł plus VAT, (7,32 zł brutto) za 1 stronę. W zależności od danej sprawy akt może mieć nawet do kilkunastu stron, więc koszt rośnie z każdą kolejną stroną, ponadto kupujący potrzebuje kilku odpisów. Przy transakcjach na duże kwoty nie są to duże koszta, jednak musimy je również brać pod uwagę.

Podatek dochodowy od osób fizycznych

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. (Dz.U.00.14.176 z późniejszymi zmianami).

Osoby fizyczne (art. 3), jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródła przychodów (art. 10).
Sprzedaż nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów będzie obciążona tym podatkiem, jeżeli:
Nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej,
Została dokonana przed upływem 5 lat od nabycia lub wybudowania nieruchomości, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Datą nabycia nieruchomości jest data podpisania aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości, natomiast datą wybudowania jest dzień oddania budynku do użytkowania określony w decyzji, w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.
Wysokość podatku (art. 30e) wynosi 19% uzyskanego przychodu pomniejszonego o koszty sprzedaży (nabycia) nieruchomości. Przychodem (art. 19) ze sprzedaży są kwoty należne, a nie faktycznie otrzymane, a więc przychód powstaje z chwilą podpisania przez obie strony umowy sprzedaży, niezależnie od tego, kiedy nastąpiła zapłata. Do kosztów uzyskania przychodu (art. 22 ust. 6c) zalicza się wydatki w wysokości faktycznie poniesionych i udokumentowanych fakturami, m.in. opłatę notarialną i wynagrodzenie pośrednika w obrocie nieruchomościami, nie zalicza się do nich kosztów podatku od czynności cywilnoprawnych, które uiszcza tylko kupujący. Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości płatny jest w terminie złożenia zeznania podatkowego za rok podatkowy, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości. Podatek ten płacimy, gdy sprzedaż miała miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie (art. 10). Wysokość nakładów poniesionych na nieruchomość w trakcie jej posiadania ustala się na podstawie faktur VAT i innych dokumentów stwierdzających poniesione opłaty (art. 22 ust. 6e).
Ustawa określa warunki oraz zwolnienia (art. 21) z opodatkowania dochodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Jedno z najważniejszych zwolnień dotyczy wydatkowania uzyskanych środków ze sprzedaży na nabycie w kraju innej nieruchomości ( art. 21 ust. 25 ), nie później niż w okresie 2 lat od daty sprzedaży (art. 21 ust. 1 p. 131). Mowa tu o nieruchomości lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu (domy, mieszkania). Zwolnienie wykazujemy w rocznym zeznaniu podatkowym ( art. 30e ust. 4 ). Jeśli zwolnienie podatkowe przysługuje, to w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży nieruchomości, należy złożyć w urzędzie skarbowym pisemne oświadczenie, że spełnia się warunki do zwolnienia. W okresie przejściowym do 2012 r. przy sprzedaży nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r. obowiązują również przepisy podatkowe obowiązujące do końca 2006 r., natomiast przy sprzedaży nieruchomości nabytych pomiędzy 1.01.2007 r. a 31.12.2008 r. stosuje się przepisy podatkowe obowiązujące do końca 2008 r.
W rocznych zeznaniach zostały wydzielone specjalne rubryki na wpisanie podatku z transakcji sprzedaży. Jest tak ze względu na fakt, że w zeznaniach rocznych dochodów ze zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami z innych źródeł. Znajdziemy je jedynie w zeznaniach PIT-36, PIT-36L oraz PIT38.



Czy jest to Dąbrowa Górnicza, Sosnowiec, Katowice, Będzin, Czeladź, czy też inne miasto na którego terenie nasza działalność nie jest rozwinięta, pragniemy służyć państwu swoją wiedzą i doświadczeniem.
Jak zostało wspomniane na początku wpisu, powyższe zagadnienia są jedynie małą częścią codziennej pracy pośrednika w obrocie nieruchomościami i nie powinny być traktowane jako informacje bazowe do transakcji. Niemniej jednak mamy nadzieję, że rozwieją chociaż część Państwa wątpliwości.