<h1><strong>Mieszkania TBS. Mieszkania, których nie można wykupić?</h1></strong>

Mieszkania

Dąbrowa Górnicza, Sosnowiec, Katowice, Będzin, Czeladź


Mieszkańcy mieszkań typu TBS od dawna starali się o możliwość wykupienia własnego lokum. Niestety, do tej pory jest to niemożliwe. Od roku 2011 ma zostać wprowadzona możliwość wykupu mieszkania TBS. Najnowsze informacje wskazują na to, że spełniający pewne kryteria najemcy będą mogli wykupić swoje mieszkania już po pierwszym kwartale roku.


Na początek jednak odpowiedzmy sobie na pytanie co to są mieszkania TBS i kto może być ich najemcą?

TBS - Towarzystwo Budownictwa Społecznego - firma działająca w oparciu o Ustawę z dnia 26. października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.), której przedmiotem działania jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu, świadczenie usług zarządzania i administrowania oraz prowadzenie działalności związanej z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą.

Osoby, które chcą zostać najemcami mieszkania TBS nie mogą posiadać tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tym samym mieście.
Suma przeciętnych miesięcznych dochodów, uzyskiwanych przez osoby wspólnie wynajmujące lokal mieszkalny w TBS (czyli członków tzw. gospodarstwa domowego), nie może przekraczać ustawowo określonego maksimum.
W tym przypadku by określić limity ustawodawca odsyła do przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw w danym województwie jako podstawy obliczenia maksimów dla gospodarstw domowych o różnej liczbie członków. Ustawa mówi, że miesięczny dochód kandydatów na najemców mieszkania w TBS nie może przekraczać 1,3 średniego wynagrodzenia w danym województwie więcej niż o 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym, o 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym, o dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób.
Wysokość przeciętnych wynagrodzeń w województwach ogłasza w Monitorze Polskim Prezes Głównego Urzędu Statystycznego.
Kto to jest partycypant TBS?
Partycypantem może być osoba fizyczna; pracodawca, działając w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników; osoba prawna mająca interes w uzyskaniu mieszkania przez wskazaną przez nią osobę; powiat, gmina lub związek międzygminny. Partycypant jest to podmiot, który w zamian za udział w kosztach budowy lokalu mieszkalnego ma prawo wskazania osoby, z którą - z chwilą zakończenia budowy i przekazania budynku do użytkowania - Towarzystwo zawrze umowę najmu lokalu mieszkalnego.

Sprzedaż mieszkań TBS nie będzie się odbywać w cenach niższych, jak to często ma miejsce w przypadku wykupu spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego. Przy wykupie będą brane pod uwagę ceny rynkowe.
Dużym minusem mieszkań TBS są bardzo wysokie czynsze, które ich najemcy są zmuszeni płacić każdego miesiąca. Wysokie czynsze są skutkiem kredytu zaciągniętego przez inwestora na wybudowanie osiedla. Średni czynsz miesięczny za mieszkanie typu TBS ok. 50m2 to ok. 1000,00 zł.
Zapowiadana możliwość wykupu mieszkań TBS nie oznacza jednak, że będzie je mógł wykupić każdy najemca. Wykupić swoje mieszkania będą mogli jedynie najemcy, którzy wnieśli swoją tzw. partycypację, czyli uczestniczyli w kosztach budowy mieszkania. Dodatkowo przywilej ten będzie dotyczył jedynie osób, które zamieszkują w blokach wybudowanych co najmniej 10 lat temu.
W wielu gminach najemcy mieszkań w TBS byli zobowiązani do wniesienia 25 – 30 proc. udziału. Były jednak i takie gminy, które w całości pokrywały udział. Jak widać, sytuacja najemców mieszkań w TBS-ach jest zatem bardzo różna.
Jedno jest pewne już teraz- to nie najemcy mieszkań będą decydowali o tym, czy wykupić mieszkanie na własność, ale właściciel TBS-u. W chwili gdy właściciel zdecyduje się na takie posunięcie, najemcy będą mogli z tego prawa skorzystać. Przy wykupie trzeba będzie zwrócić wszystkie środki przekazane na TBS z budżetu państwa. Po rozliczeniu wszystkich dopłat i odsetek ceny sprzedawanych mieszkań w zasobach TBS będą podobne do rynkowych cen lokali. Ceny te będą jedynie niższe o koszty budowy, które w przypadku TBS są zazwyczaj niższe niż zwykle.

Zarówno Dąbrowa Górnicza, Sosnowiec, Będzin, Katowice, jak i Czeladź na swoim terenie posiadają wiele mieszkań TBS. Istnieje wiele osiedli, których mieszkańcy chcieliby mieć możliwość wykupu użytkowanych lokali. Czas pokaże na ile ustawodawca pozwoli i czy w przyszłości bardzo rygorystyczne w obecnym kształcie warunki wykupu mieszkań TBS ulegną złagodzeniu.


Podstawowe pojęcia związane z mieszkaniami TBS:

NAJEMCA - osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności (Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego Dz. U. 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm.)

NAJEMCA W ZASOBACH TBS – najemca spełniający warunki określone w ustawie z dnia 26. października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.).

PARTYCYPACJA - finansowy wkład w budowę mieszkania, który daje prawo wytypowania najemcy lokalu w zasobach TBS, na który został wniesiony wkład.

PARTYCYPANT - Osoba fizyczna mogąca zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, gdzie najemcą będzie wskazana przez nią osoba lub którego najemcą będzie ona sama. Kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego uzyskana od osoby fizycznej, nie może przekroczyć 30% kosztów budowy tego lokalu.
art.29. Pracodawca, działając w celu uzyskania mieszkań dla swoich pracowników, a także inne osoby mające interes w uzyskaniu mieszkań przez wskazane przez nie osoby trzecie mogą zawierać z towarzystwem umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tych mieszkań.

UMOWA PARTYCYPACJI - umowa zawierana przed rozpoczęciem inwestycji pomiędzy TBS a partycypantem, określająca prawa i obowiązki stron wynikające z faktu wpłacenia wkładu partycypacyjnego.

UMOWA NAJMU - umowa podpisywana przez TBS z najemcą na używanie wskazanego lokalu, który posiada pozwolenie na użytkowanie. Umowę najmu poprzedza podpisania umowy partycypacji z partycypantem. Z chwila podpisania umowy najmu najemca wnosi kaucję.

KAUCJA ZABEZPIECZAJĄCA - kwota, stanowiąca formę ustawowego zabezpieczenia TBS na wypadek m.in. zalegania z opłatami czynszowymi przez najemcę, szkodami wyrządzonymi przez wynajmujących, itp. Kaucja najczęściej jest równa kwocie 12- miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

ZALICZKA - suma jaką partycypujący opłaca w momencie podpisania przedwstępnej umowy partycypacji. Zadatek jest gwarancją dotrzymania tej umowy, czyli w rezultacie gwarancją zawarcia umowy partycypacji. Z chwilą podpisania umowy patrycypacji, zadatek zostaje zaliczony na poczet wkładu partycypacyjnego.

CZYNSZ W TBS - czynsz ograniczony (w lokalach mieszkalnych) do wysokości nie wyższej niż 4% wartości odtworzeniowej lokalu mieszkalnego w skali roku.

WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA - wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Wysokość wskaźnika przeliczeniowego ustala wojewoda na podstawie danych GUS i własnych analiz i ogłasza ją w dzienniku urzędowym województwa.

KOMISJA MIESZKANIOWA - organ powołany uchwałą, który dokonuje kwalifikacji osób do zawarcia umowy najmu mieszkania w zasobach TBS.

LISTA PODSTAWOWA - lista nazwisk zakwalifikowanych kandydatów na najemców utworzona w wyniku prac Komisji Mieszkaniowej, wskazująca tych kandydatów, z którymi tbs w pierwszej kolejności podpisze umowy partycypacyjne. Umieszczenie nazwisk osób na Liście Podstawowej nie stanowi zobowiązania TBS wobec potencjalnego najemcy do podpisania umowy najmu.

LISTA REZERWOWA - utworzona w wyniku prac Komisji Mieszkaniowej, zawierająca nazwiska zakwalifikowanych kandydatów na najemców, którzy mogą przejść na listę podstawową w wyniku rezygnacji kandydata z ubiegania się o najem. Umieszczenie na Liście Rezerwowej nie stanowi zobowiązania TBS wobec potencjalnego najemcy do podpisania umowy najmu.